制定出租經營計劃

Nick和Sarah Roussos-Karakaian是超讚房東夫妻檔 (@nestrs)，他們成功地在俄亥俄州哥倫布市將出租房源變成全職事業。 自從2012年出租位於紐約市的地下室後，他們就此迷上了Airbnb。 從那時起，這就成了他們夢寐以求的工作。 Sarah還與人共同主持老手、新手房東都覺得實用的Podcast《謝謝光臨》(Thanks for Visiting)。 一起來看看他們經營Airbnb事業的秘訣。

Sarah：「我們的故事是從紐約皇后區開始的。我當時是一名演員，也常在酒吧打工。」

Nick：「我則是一位擁有建築碩士學位的實習生，幾乎養不活自己……」

Sarah：「我們都渴望擁有自己的家，但不知道該怎麼實現這個夢想。有一天，我看到了一棟小房子。它是街區中最小的房子，而且對我們來說太貴了，但我下定決心一定要得到它。」

Nick：「透過正確的理財觀念、儲蓄和家人的支持，我們獲得了一筆貸款。」

Sarah：「在那段時間，我剛好得知朋友把公寓的其中一間臥室放上 Airbnb 出租，來貼補在紐約市的房租。我想都沒想過，原來可以這麼做。當時，沒什麼人知道 Airbnb。我跟 Nick 說房源出租有商機，他當時有點猶豫不決，但我卻是興致勃勃。 我們一頭栽了進去，這一切就是這麼開始的。」

Nick：「我記得自己刷過馬桶，而且樂在其中。 出租收入會用來支付我們的房貸，所以我想：『這實在太棒了！ 我們要怎樣才能刷更多馬桶？』」

Sarah說：「我能發揮我在頂級飯店接待賓客的經驗，這點讓我覺得很棒。 在紐約買下房子並出租4年後，很幸運遇到一位開發商買下我們的房子，包括屋內所有傢俱。」

Nick補充：「認真想過後，我們列出了一堆接下來想去的地方，於是開車到全國各地旅行，認識當地人，最後選擇落腳在俄亥俄州的哥倫布市。」

Sarah說：「能夠將設計、住宿接待和房地產結合在一起，而且自己自由發揮創意，感覺像是夢想成真。 我們也因此非常希望能夠幫助別人學會出租。」

Sarah說：「開始之前，我們會建議先為自己寫下願景聲明。 這會成為你的座右銘和指標，在你不確定未來方向或作決定時特別管用。 願景聲明可以幫助你找到方向並持續前進。 此外，你也會從中知道要怎麼打造自己的房源。」

Nick補充：「寫願景聲明時，可以花點時間問自己幾個問題：

• 是什麼原因促使你想當房東？
• 你抱持的價值觀是？
• 你想怎麼經營？
• 你的願景是什麼？
• 你的目標是什麼？」

Sarah說： 「我們自己的理念是透過改造空間，改變生活。 不管做什麼事，我們都會努力記住這一點。」

Nick說道：「決定當房東之前，自己一定要先作好研究，了解你所在地區的出租競爭情況。 進行初步研究後，你才會知道要如何設計、打造和宣傳自己的房源。

• 要考慮你的客源。誰可能會預訂你的房源？ 以我們為例，哥倫布市是一個大學城，所以我們會為探視小孩的父母準備適合的房源。
• 評估你要提供的設備與服務。你是否允許攜帶寵物？ 是否有提供停車位或游泳池？ 你的房源擺設是否獨一無二？ 任何能讓房源空間升級的巧思，都讓你有機會收取更高費用。
• 線上搜尋並查看附近的Airbnb房源、飯店和短租空間。 當地有哪些出租的房源？ 他們收費多少？ 你有辦法讓房源脫穎而出嗎？
• 建立訂價策略。為了提高住宿率，一開始可以使用Airbnb的智慧訂價工具，讓平日和週末的房價可以自動調整。」

Sarah說：「設定預算雖然聽起來很無趣，但其實十分重要。 我們建議大家使用電子試算表，並將費用分為三類：

前期費用：這些是你在房客體驗房源之前投入的最初資金，包括翻修、裝飾、傢俱、攝影等等。

• 花點時間投資房源裝飾。 不須選購昂貴家飾或樣樣都要奢華頂級。 重點是要讓房源感覺溫馨舒適。 逛逛舊貨店或發揮創意，選用不一樣的顏色或主題，這些都可以吸引房客注意到你的房源。
• 我們會建議新手房東把錢花在添置舒適的床墊、沙發和床單上。 大家走進飯店房間都會先試躺一下床墊，所以要確保房源用的是好床墊。 我們光是提供好床墊就曾收到過5星評價，好的床可以幫你提高住宿率。

持續性費用：房客會用掉的主要物品，包括盥洗用品、衛生紙、紙巾、電池和燈泡，這些東西必須不斷補貨。

• 你會不會提供額外物品，像是瓶裝水或咖啡等等？
• 列出你提供的所有設備與服務，並確保自己買到的價格夠實惠
• 一次買足六個月存貨，並在電子試算表中記錄採購的數量
• 至於床單這類物品，記得考慮一下你準備一整年採買幾次。 務必要為房客準備乾淨的床單。

維護和管理費用：這包含確保房源安全、溫暖和宜居所需要的一切費用，包括草坪、室外和外部空間。 你會聘用清潔人員或房東搭檔，協助你接待下一位房客嗎？

把這些費用加總後，確保你可以接受投入的資金和達成的實際目標。 如果不行，你可能得先存下更多錢，才有辦法打造出令自己感到驕傲的房源。」

Sarah說：「我最喜歡和房東分享的祕訣之一，就是邀請有話直說的朋友入住你的房源。 你對自己的空間太習以為常了，也許沒意識到設計上的缺陷，或是忘了準備房客可能需要的用品，像是牙刷或牙膏。 透過好友的回饋意見，你可以察覺這些繁瑣卻又十分重要的細節。 你不會希望是花錢住宿的房客發現房源缺了什麼。」

Nick補充：「我們會準備『貼心備品』 的小籃子，裝滿盥洗用品及其他備品，以備房客不時之需。 唯有用心待客，才能讓你的事業蒸蒸日上。 某些品牌的飯店之所以能獲得青睞，就是因為它們符合期待，例如，讓房客覺得自己好像是首批入住的客人、毛巾仔細摺好，以及對細節考慮周到，像是在床頭櫃放置手機充電器。 我建議大家向飯店的服務水準看齊，這樣房客才會想一來再來。」

Nick說：「出租房源不容易，但和Airbnb成立之初相比，現在情況已經改善許多。 現在有更多科技、工具、資源和支援，可以幫助房東打理出租流程，讓房東的生活輕鬆一些。」

Sarah說：「對於剛起步的房東，我們會建議對方一手包辦所有住宿環節，從最初的預訂訊息、迎接房客、打掃房源到接待下一批房客。 了解整個流程後，接著你可以透過許多方式實現自動化，例如：

• 網路應用程式：你可以使用應用程式（例如：IFTTT）設定事件觸發條件並連結數位工具。 舉例來說，你在電子郵件收件匣收到預訂確認信時，系統會自動傳送日曆提醒給你、你的合作夥伴或清潔人員。
• 智慧鎖改變了一切。系統可以傳送一組限定住宿期間有效的專屬密碼給房客。 智慧鎖能讓房客自助入住，也就是說，我們不必費心安排房客入住公寓的確切時間。 我們只要在住宿期間找個機會和房客打聲招呼就好。
• 很管用的傳統檢查清單：我為每間房源準備了一份每季檢查清單，一一列出我要檢查的安全和保養事項，比如檢查暖爐的過濾網、確保火災報警器中的電池還有電、清掃床底下等等。 我會把檢查清單印出來並貼在壁櫥上，這樣一來，我要去檢查某個房源時，就可以馬上知道今年的狀態。」

Nick說：「開創Airbnb事業一點都不容易， 但我們真的很想讓大家知道，擁有自己的家，並全職投入出租事業是可行的，而且成功的方法不只一種。」

Sarah說：「我轉換了跑道。當時我很害怕會找不到像表演那樣能讓我如此熱愛的事物， 但Airbnb完全改變了我們的人生。 我們可以自由揮灑創意，自己當老闆，而這些正是這份事業與眾不同的地方。」

Nick補充：「Airbnb讓我們能保有彈性，更能享受生活。 我們希望你也能找到屬於自己的Airbnb經營之道。 若需要更多建議，可以聯絡我們。」

祝大家出租愉快！
Nestrs的Nick和Sarah